Director da Prime Yield Mz
Retalho em Moçambique: “Oferta é insuficiente para nova classe de consumidores”
Bruno Carvalho, Director da Prime Yield Mz, faz um retrato do mercado imobiliário de retalho em Moçambique e descreve a nova classe de consumidores, dotada de mais poder de compra e vontade de consumir
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Rita Gonçalves
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Entrevista a Bruno Carvalho, Director da Prime Yield Mz
Bruno Carvalho, Director da Prime Yield Mz, faz um retrato do mercado imobiliário de retalho em Moçambique e descreve a nova classe de consumidores, dotada de mais poder de compra e vontade de consumir
Quais as principais atractividades do mercado imobiliário moçambicano na actualidade, nomeadamente para investidores na área do retalho?
Em concreto no mercado imobiliário, na área de retalho, à semelhança dos restantes segmentos, existe um forte desequilíbrio entre a oferta comercial existente e a procura (consumidor final). Este é um segmento com muito potencial de desenvolvimento para produtos imobiliários, com uma enorme capacidade para a absorção de novos espaços porque a procura por parte de retalhistas deverá aumentar, tendo em conta o crescimento da base de consumidores (nacionais e internacionais) que se tem vindo a verificar nos últimos anos, impulsionado pelo bom ritmo da economia.
Como disse, a base de consumidores com rendimento disponível para adquirir bens e serviços tem vindo a aumentar nos últimos anos, com a chegada de muitos expatriados e com a emergência de uma classe média em Moçambique, cujo poder de compra também tem crescido. Em contraponto, a oferta que existe é muito baseada em comércio de rua e incapaz de dar resposta a estes novos consumidores. Em suma: há consumidores, há rendimento disponível e retalhistas interessados em dar resposta a este consumo. São estas as condições cruciais para o desenvolvimento de produtos imobiliários de retalho, especialmente apetecíveis num mercado que está ainda subdesenvolvido.
Maputo é o destino de eleição ou emergem novas cidades na expansão do retalho?
Nesta altura Maputo é a cidade de eleição, pois é onde se encontra a maior parte da população com poder de compra – nova classe média e expatriados, cujo número tem vindo a aumentar – e concentra grande parte da actividade económica do País. No entanto, tendo em conta o número de expatriados existentes noutras cidades, sobretudo devido a actividades relacionadas com a exploração de recursos naturais, estas novas zonas deverão tendencialmente apresentar um crescimento de interesse de investimento nos vários segmentos do mercado imobiliário incluindo o retalho.
Que balanço faz da evolução deste sector neste país africano?
Em geral, a nota é de um desajuste entre a oferta de retalho e a procura de consumo. Maputo registou nos últimos anos um crescimento da actividade da promoção imobiliária, focada principalmente no desenvolvimento de projectos de habitação, escritórios e hotelaria. A aposta em projectos comerciais ficou um pouco aquém do crescimento dos outros segmentos, o que se deveu às condições da procura, já que a população tinha pouco poder de compra. Assim, ainda é um mercado com oferta reduzida, em termos de quantidade e qualidade. O comércio de rua e o mercado paralelo têm ainda um peso significativo. É também na cidade que se concentram os conjuntos comerciais já em funcionamento, existindo apenas quatro centros comerciais, quatro retail parks e três galerias comerciais. Estes conjuntos são, contudo, de dimensão reduzida e com uma qualidade longe dos habituais standards ocidentais. As principais referências em Maputo de centros comerciais são o Maputo Shopping Center e o Marés Shopping Center.
Com o crescimento da economia, aumento do poder de compra da população, o crescente volume de expatriados, o interesse para se investir no mercado de retalho tem sido notório, existindo já vários projectos em pipeline.
Portugal tem participado na evolução do retalho em Moçambique?
Portugal tem participado na evolução do retalho sobretudo enquanto exportador de bens e produtos para Moçambique, mas, de facto, na implantação de marcas ou no desenvolvimento de projectos imobiliários de retalho não é ainda muito dinâmico. Talvez também porque, como dito anteriormente, o próprio segmento de retalho é ainda muito incipiente e é normal que comece apenas agora a atrair mais atenção, quer de retalhistas quer de investidores/promotores imobiliários estrangeiros, incluindo portugueses. Daí também o papel de empresas de consultadoria, como a Prime Yield MZ, ser fundamental no desenvolvimento deste segmento de mercado, através da realização de estudos do mercado imobiliário, que, de grosso modo incluem análise da procura e da oferta imobiliária, análises de viabilidade económico-financeiras ou definição do programa base, e que permitem sustentar investimento dos players, e dar indicações/recomendações do tipo de produto imobiliário que se adeqúe à dimensão e procura do país e com níveis de rentabilidade interessantes.
E o consumo e poder de compra, como têm evoluído até à actualidade?
Denota-se em Maputo um crescimento importante do consumo privado, reflexo do aumento do poder de compra da classe média da população e do crescimento da economia. Somado ao aumento da entrada de expatriados, tornam evidentes o potencial do segmento de retalho, através de uma oferta nova com padrões de qualidade.