“Políticas para regular sector imobiliário podem levar à degradação da riqueza financeira e social”
A agência imobiliária JLL e o Fórum Económico Mundial desenvolveram uma pesquisa sobre o perfil histórico e as causas por detrás da instabilidade dos valores dos imóveis no mercado
Ana Catarina Monteiro
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A agência imobiliária JLL e o Fórum Económico Mundial desenvolveram uma pesquisa sobre o perfil histórico e as causas por detrás da instabilidade dos valores dos imóveis no mercado.
O estudo “Emerging Horizonson Real Estate – AnIndustryInitiativeonAsset Price Dynamics” (“Horizontes Emergentes no Imobiliário – Uma Iniciativa da Indústria sobre a Dinâmica de Preços dos Ativos”), apresentado na Cimeira anual do Fórum Económico Mundial, em Davos-Klosters, na Suíça, defende que as políticas desenhadas para atenuar os efeitos da volatilidade dos preços podem trazer consequências para todo o mercado.
Das conclusões ressalta que “é necessário desenhar um conjunto de estratégias que permitam limitar os danos económicos e sociais que os ciclos imobiliários poderão causar”. No entanto, é necessário distinguir entre aquilo que é o carácter cíclico, inerente ao sector imobiliário, e os ciclos extremos que podem conduzir à degradação da riqueza financeira e social.
O sector imobiliário está susceptível à relação das variantes procura e oferta. Enquanto a procura de espaço de escritórios, retalho ou industrial “pode evoluir rapidamente”, a construção de nova oferta é “geralmente medida em anos, e não em meses”. Os ciclos que atingem o sector são geralmente desencadeados por “choques exteriores ao sector”, como a desregulação financeira, alterações nos regulamentos de investimentos internacionais ou eventos políticos. O que afecta depois outros sectores da economia, dada a transversalidade do imobiliário a toda a indústria, além do segmento residencial, que tem uma “forte influência no rendimento das famílias” e, consequentemente, no consumo e no emprego.
“Compreender o papel desempenhado pelo imobiliário nestes ciclos evidencia a necessidade de os sectores financeiro e imobiliário trabalharem juntos para, no futuro, atenuar os impactos negativos na volatilidade dos preços dos activos. A análise mostra que, embora tenha estado envolvido na maioria dos ciclos financeiros ocorridos no mercado, ao longo do último século, o sector imobiliário não foi o seu causador”, diz Collin Dyer, CEO da JLL e Chair do projeto Steering Comittee for the Asset Price Dynamics.
O responsável pelo estudo apresentou diversas políticas que podem ter um impacto profundo na regularidade e amplitude dos ciclos imobiliários. Aumentar as taxas de juro para “arrefecer” um boom imobiliário eminente pode ter como consequência uma desaceleração de toda a economia, conduzindo a um crescimento económico lento e a um declínio no investimento.
Desta forma existem três grupos de medidas que alteram o rumo do sector imobiliário, as políticas monetárias, as políticas macro prudenciais e as micro-económicos. As ferramentas de política monetária “podem ser ajustadas para aumentar as taxas de juro e abrandar o crescimento do crédito, que impulsiona muitos ciclos de mercado”, podendo entrar em conflito com outros objectivos da política económica, como um crescimento económico forte e o aumento do emprego.
As políticas macro prudenciais, concebidas para acompanhar e gerir a vitalidade, solidez e vulnerabilidades dos bancos e instituições financeiras como um todo, incluem medidas como a “limitação gradual do crescimento do crédito, durante a retoma do mercado, e a exigência aos bancos para que criem reservas adicionais de capital, que os protejam em caso de novas crises ou quedas do mercado”. Já os fundamentos micro-económicos incluem regimes “ágeis”, como planeamento urbano, políticas flexíveis para lidar com os activos financeiros tóxicos e leis de protecção ao consumo, dissuasoras da concessão irresponsável de crédito à habitação pelos fornecedores de crédito hipotecário. “Os pormenores institucionais nacionais têm importância” para o sector imobiliário, como salientou LuciEllis, Headof Financial StabilityDepartment, Reserve Bankof Australia, no prefácio do relatório.
“A crise financeira global veio expor falhas em muitas entidades públicas e privadas e serviu como alerta para os reguladores de mercado e para o sector imobiliário em particular”, disse CollinDyer, concluindo que “todo o sector precisa de ser muito mais pró-activo a comunicar a realidade à banca e aos reguladores a nível global, nacional e local. Dos resultados deste relatório faz parte um compromisso por melhor informação de mercado, por uma melhor análise de mercado e por uma maior comunicação entre os sectores imobiliário e financeiro”.